01全球巨额资金涌入地产基金进行不动产类不良贷款的投资

随着疫情对全球经济的重大冲击，越来越多的投资机构将数百亿美金的资金投入新成立的地产基金中，以用于收购不良贷款，而这些不良贷款背后的抵押物主要是由酒店，商场，办公楼和其他商业地产构成，因为在这次疫情中，这些商业地产受到的冲击最大，坏账率也是最高。
诸如KKR，Kayne Anderson地产基金和Terra资本等一些著名的公司近期已从全球的富裕家族，主权基金和其他各类投资机构处迅速地募集了巨大的资金，这些基金的目的就是趁着这次全球经济下滑的时机，在全球进行大量的不动产类不良贷款项目的收购。
因为全球商业地产市场的销售状况不是太活跃，所以这些基金就通过向陷入困境的地产贷款机构或其他机构收购那些由商业地产做抵押的不良贷款。
由于这种不良资产收购的机会转瞬即逝，所以全球的各个地产基金以非常快的节奏募集资金。
Kayne Anderson，一家位于Florida的专注于不良贷款收购的公司，最近就用2周的时间募集了13亿美金，而放在疫情发生之前，这种规模的基金大概需要18个月的时间才能募集完毕。
另外据该公司的高管介绍，他们担心有些投资者可能会太过激进，不利于不良贷款收购基金的长期运作和独立运营，所以他们也拒绝掉了不少投资者。
自从今年4月初，全球大概成立了939只商业地产基金，并且预计总共募集了2970亿美金。
这波商业地产基金的成立数量和募资规模都已经创历史新高。这种商业地产不良贷款基金募资规模创新高也部分的反映出全球投资者对于不动产类的不良贷款的投资热情十分高涨。
投资者看到了全球各个经济体将会迅速地陷入经济衰退中，而此时投资的机会也出现了。
对于不动产类不良贷款的投资热情在全球的富裕家族和主权基金中表现尤其强烈，这些投资者认为此次疫情导致的全球经济衰退将会带来一次世纪难得的投资机会，所以他们会仔细地选择合适的合作伙伴一起来掘金此次投资机会。
一些大型投资机构，比如养老金和学校捐赠基金现在也在尝试着进入不动产类不良贷款投资领域。
不过这些投资机构现在更加关注其所投资的股票组合后续是否会继续面临亏损，捐赠基金另外也会关注各个学校的入学情况，以判断下降的入学率是否会削减其后期所能够进行投资的资金。
对于商业地产来说，即使全球各个主要经济体逐渐放松居民管制措施，人们开始恢复工作，其也将会长期地处于盈利能力下降的窘境中。人们现在不愿意去商场购物，游客也不太愿意出去旅游并入住酒店，除非全球的新冠肺炎的患者数量出现实质性的下降。
美国一些州的租赁公寓的房东现在也面临着租客的拒绝入住。如果数百万的职员仍旧在家中办公，那么对于办公楼的需求也将会持续处于低迷状态。
在美国，绝大部分的商业地产的房东已经没有按时缴纳4月1日到期的贷款了，不过他们还有30天的缓冲期，所以其贷款逾期还未形成违约。但是据相关机构预测，大约会有超过11%的商业地产抵押贷款债券会在30天后继续处于逾期状态，这个比例已经超过了08年次贷危机的违约逾期最高值了。
在这些掘金不良资产的投资机构中，一部分投资机构是想通过收购不良贷款赚取收益来弥补其已经亏损的不动产投资组合；另一部分投资机构是看到了在之前的商业地产危机中，有些机构赚的盆满钵满，比如在20世纪90年代的Sam Zell和2008年次贷危机之后的黑石集团。


02黑石集团抄底不良地产项目的成功案例

黑石集团在2019年11月份成功地退出了其之前重资投入的租房市场。在2019年11月20日，黑石集团出售了Invitation Homes公司的最后股份。
该公司是黑石集团在次贷危机之后专门成立的用于收购那些通过法院拍卖的成百上千的房屋，并对这些房屋进行装修，然后再出租出去。
黑石集团在2019年3月份就开始通过出售大量的公司股份来逐步消减其在租房市场的份额。11月20日黑石集团通过出售Invitation最后的11%的股份，大概回流了17亿美金资金。在Invitation公司2017年成功IPO前后，黑石集团通过该公司的不断股利分红大概获取了70亿美金，这个回报资金是其初始投入资金的2倍多。
黑石集团大规模投入租房市场主要得益于2009年的房屋市场价格大幅的下跌，和云计算及移动信息技术的不断发展，导致其可以购买大量郊区的房屋并形成规模经济，并且通过信息技术对这些位于郊区的成百上千的租赁房屋进行管理。
这种通过高科技远程管理郊区房屋的方式解决了机构投资者投资住宅市场的“最后一公里问题”，并在全球资产规模最大的单户家庭住宅市场中获取了不菲的收益。
黑石集团的不动产部门负责人表示，投资住宅市场最难的部分不是购买房子，购买房子只是业务模式开始的基础。我们从零开始创造了Invitation这家公司，之前这个业务模式只是一个想法，现在成为了实实在在的业务。
从2009年开始，有大量的违约抵债的房屋涌入市场，并导致房屋价格跌入谷底，黑石集团和其他的大型地产投资机构迅速抓住机会，开始大量收购房屋。
黑石集团，酒店业巨擘Barry Sternlicht和trump的挚友Tom Barrack派了很多购买者带着巨量的现金和相应指示去全美购买房子，只要房子的购买价格比建造一个新房子要便宜，且房子不要太旧，空间足够大能够容纳一个家庭，且位于一个好的学校区域，就可以购买了。
黑石集团与一群在次贷危机之前购买了不少活动住屋停车场的菲尼克斯的投资者组成了Invitation公司，该公司的CEO最初是由来自达拉斯的39岁的创业者Tanner担任，且公司位于菲尼克斯郊区的一座三间居室的房屋内，他们购买的第一个法拍房价值100700美元，然而现在Invitation公司的购买规模已达到100亿美金。
公司派出的买手拜访着美国南部的各个法院去寻觅合适的法拍房，其最大的一次花费是一周内花费了1亿多美金用于购买房屋。大概18个月后，公司已经购买了3万套房屋，并再花费了20亿美金进行房屋装修。
当房屋抵押品赎回权被取消后的潮流慢慢平息下来后，投资者开始涌入公开市场寻觅合适的房屋，他们一方面采用着各种复杂的房屋收益算法系统来模板租赁住房的投入和收益，另一方面建造和购买更多的房屋用于出租。Invitation公司乘机也吸收合并了Messrs、Sternlicht 和 Barrack的房屋租赁公司。
Invitation公司刚上市时，股票价格反应平淡。但是随着后期公司持续披露着屡创新高的房屋占有率和出租率，其股票价格也不断攀升。虽然在2019年黑石集团不断抛售其所持有的股份，但是Invitation公司的股票在去年也上涨了46%。
截止去年年底，相比其竞争对手American Homes 4 Rent拥有的5.3万套房屋，Invitation公司拥有8.2万套房屋，同比增长31%。两家公司在中高端房屋租赁市场竞争激烈，他们的目标租户大概是40岁左右，有一到两个小孩，且家庭收入高于10万美金。
这些房屋租赁公司通过满足那些收入相对不错但可能无法负担郊区房屋的人们的愿望，来不断资本化进行融资。
虽然2016年美国的房屋自有率已从50年来的最低值反弹上升了不少，但是仍旧低于次贷危机之前的水平。
据Invitation的CEO介绍，黑石集团坚信该种商业模式的有效性，且其通过资金和技术的支持来促使公司改变房屋租赁市场的服务不周到的情况。Invitation公司定位于持续地帮助美国家庭能够居住在一个环境良好的住宅内，且不需要花费大笔资金去购买该房屋。

03海外机构如何在中国进行不良贷款的投资

中国的不良贷款市场具有1.5万亿美金的规模，但是在这个巨大的市场中却时刻布满着“陷阱”。
一家位于广州的海外投资基金负责人表示，“如果投资者没有充足的实战经验，进行不良贷款的投资将会是一件十分危险的事情”。该基金自从2004年进军中国后，已经购买了超过1.5万笔的不良贷款。
中国巨大的不良贷款市场正在吸引着全球各地的投资机构的目光，尤其是在新冠疫情爆发后，中国的贷款违约率出现上升，并且中央政府也正在逐步放松对国际投资机构的限制。在当下全球经济正处于水深火热的环境中，中国的贷款反而看上去会更加安全一些。
由Howard Marks带领的橡树资本，是一家在全球信用市场上投资经验丰富的金融巨鳄。该公司今年2月份正式进入中国，并在中国设立其全资控股的子公司，专门用于收购不良贷款。中国的不良贷款市场收益相当丰厚，这家位于广州的海外投资基金通过其不良贷款的投资组合，每年可赚取两位数的年化收益。
相比较而言，Bloomberg的全美垃圾债基准指数在疫情爆发之前，也只能取得大约6%的年化收益。在欧洲市场，一些公司的信用债甚至是负收益。
全球各地的那些渴望收益的基金经理现在已经把之前不被看重的中国不良贷款也纳入了其投资标的中。根据普华永道测算，截止2019年年底，中国大概有1.5万亿美金的不良贷款和其他类型的不良资产。
S&P全球评级部门预测，如果新冠疫情后续变成了一种长期的公共健康事件，那么全球的不良贷款金额将会增加8000亿美金。即使中国的经济能够迅速的恢复，贷款的违约率也会呈现一种上升态势。
中国的相关部门过去十几年间通过不断地向市场注入资金，导致中国的企业形成了有史以来最大规模的信用膨胀，不过现在中央政府已经决定要暂停这种信用膨胀的趋势，并继续对全社会进行降杠杆。政策制定者也清晰的表示，政府对企业进行救助不是长期的无偿给予，而且也会允许一些国有企业在信用市场上出现债务违约。
但是不良贷款的投资机构要十分谨慎，因为在西方世界所用的那套经典的不良贷款收购使用手册在中国可能用处不大。
所以我们就根据这家2004年入驻中国，专注于中国不良贷款收购的海外投资基金的实战经验，总结了以下5点海外投资机构在中国进行不良贷款收购的要点：
（1）避免产生社会稳定性问题
社会稳定性是海外投资基金开展业务过程中要时刻遵循的原则，该点不仅限于裁减员工和废置工厂。比如，当处理房地产类的不良贷款时，海外投资基金要避免产生会迫使当地居民搬出住所的情况。
如果地产商陷入了资金链紧张的状况，并与购房家庭签订了房屋购买销售合同，且购房家庭认为其已经拥有了所购买的房屋，那么投资不良贷款的机构要向法院提起诉讼并申请执行时，法院很有可能会延缓执行。
另一个值得注意的方面：中国有很多公司通过社会上的财富管理公司或者P2P公司发行产品向个人募集了不少借款。如果零售型投资机构用这些产品募集的资金购买了次级贷款，而海外投资基金购买了优先级贷款，当这些零售型投资机构得知其所投资金将会受到损失时，那么很容易引起社会的骚乱。
故投资要点是：在购买优先级贷款时，一定要三思。虽然中国政府近些年正在逐渐让居民意识到其要为自己所做的糟糕的投资行为承担相应损失，但是投资机构在做决定时还是要避免让那些生气的人们上街游行示威。
  （2）要做地方政府支持的事情
购买中国的企业贷款的最大挑战之一是要搞清楚借款人与当地政府之间的关系。中国社会与西方社会的不同之处在于其更讲究关系。
这也会导致部分公司会得到当地政府的流动性支持，所以投资机构需要搞明白当地的整体情况，但是这对于国外投资机构来说，他们很难搞清楚哪家企业与当地政府关系好，会得到支持。
有时候中国的一些企业看上去已经处于弹尽粮绝的状况，但是其却可以在最后一分钟把到期的债务还上。而对于亚洲的绝大多数公司来说，专业的投资机构基本可以提前两周就能判断该公司是否具有财务危机，或者很有可能会被债务重组。
但是在中国，你不到最后一分钟，真的很难判断出这家公司是否会违约。
还有，一些公司并不是其表面上所显示的那样。如果一家公司是真正的国有企业，那么他将会得到当地政府和当地银行的支持。但是当一家公司宣传其为国企，但实际上不是国企的时候，投资机构将会察觉到这家公司可能会有很多缺陷。
（3）培养和积累本土化专业人才
对于一家掌管着100亿美金的信用和衍生资产的海外投资基金，为了更好的融入中国的社会，意味着其需要与中国本土的机构合作。
该基金的新加坡负责人表示，“现今在中国，有很多专业的本土投资机构和中介机构，如果你与本土的聪明的投资机构合作，那么将会产生更多的业务机会。”
该基金也准备在中国购买更多的不良贷款，但是最近可能会变谨慎一些，主要是由于中国境内的一些本土的不良资产投资公司通过激进的市场扩张，导致一些优质收购标的价格有所抬高。橡木资本的负责人也表示，他们现在在中国的业务开展会稍微放缓一些，并趁机培养其本土化人才。
（4）对不良贷款的组成要抽丝剥茧
对于海外投资机构来说，有一个强大的本土化人才团队的好处之一是，当公司在做决定时，会更有可能注意到一些影响甚至破坏投资收益的细节事项。
尤其是在涉及到不动产方面的不良贷款投资时，这需要极度专业的尽职调查能力。
如果你能拥有整座大楼，那投资起来相对容易些。但是如果你只拥有第三层的房子，那么你就不得不调查清楚其他楼层的房子和大楼设施是谁拥有的。
倘若大楼的电梯是由其他债务人等控制时，那么你需要反问一下自己，你是否能够畅通无阻的到达第三层呢？其他人还会买这一层的房子吗？
精明的借款人经常会通过各种方式来重组其债务，以提高其杠杆率。比如，你拥有一块土地，把其分割成五块，并且有意让其中一块处于中间位置的土地首次违约。
这一点需要投资机构十分关注，因为这种土地违约方式很可能将会导致你所拥有的中间那块土地没有出入口。这时候债务人可能会回购土地，并将其拼装起来。但是债务人只需要对其最后回购的那一块土地支付市场价格。
另外，海外投资基金一定要聘请一些了解中国内部司法体系运转的本土律师。虽然中央政府一直在催促国内的司法体系在处理债务违约和重组的案例中能够变得更加高效和可预判。
但是在中国一些经济不发达的省市，当地法院会更加偏向于帮助那些所谓的倒霉企业家。在中国，尽可能得获取借款人所处地方的信息十分关键。
（5）抵押物的变现性是关键要素
中国的一些不良贷款投资机构有时候对于贷款抵押物的变现性过分乐观，而抵押物的变现往往是贷款人能够迅速收回贷款的最有效方式。
许多不良贷款经常会涉及到不动产资产，这就需要投资机构深刻了解不动产所在地的房产市场情况。
比如，在中国一些东部沿海发达省份，为一座大楼寻找买家比在内陆不发达省份要容易很多。而有些投资机构往往就会拿不动产在东部沿海发达省份的变现性来作为统一的不动产变现性标准。
也正是因为一些不动产变现花费的时间比预期的要长，导致一些投资机构遭受了投资损失。所以，充分评估抵押物的变现性是一个十分关键的要素。

04疫情下中国地产商所面临的压力

在今年第一季度，随着新冠肺炎患者的数量不断攀升，中国的很多大型地产商不得不关闭了其在国内各个城市的售楼处。
对于居民旅行和工作的限制导致全国的房地产销售急速下滑，尤其是那些遭受疫情影响最大的区域。此次疫情对中国地产商的具体影响有多大还无法进行准确预计，但是这种长期的禁令的确严重打击了地产商的资金融通体系，而融资体系对于中国地产商又十分关键。
对于中国地产商来说，订金和预收款占据其融资金额中的很大一部分，这些款项都是在房屋工程完成之前通过预售所获取的资金。如果地产商没法按照正常计划开工建筑房子和预售房屋，将导致其资金链十分紧张。
假设在极端情况下，地产商损失了10周的房屋预售，则今年的预收账款大概会下降20%，即会减少地产行业的融资金额1.2万亿人民币，这个数字基本占其去年所收款项的7%。

中国的地产商在海外债券市场可能也将会遇到一些麻烦。虽然现在还没有发生地产商在离岸市场再融资困难的事件，但在未来12个月内，中国地产商的在岸及离岸债券的偿债压力还是较大。
2020年4-12月，中资地产美元债到期金额合计205.19亿美元，其中11月到期规模较大，其余月份到期规模一般。
2021年，中资地产美元债到期金额合计478.39亿美元，规模大幅增长，其中1-4月为偿债高峰，单月到期金额分别为56.29亿美元、50.77亿美元、49.68亿美元和98.69亿美元。
并且由于疫情导致全球市场持续震荡，投资者的风险容忍度下降，部分流动性和信贷资质较差的地产商，可能较难通过离岸市场进行融资，面临较高的再融资风险。
2020年4月17日，国际评级机构穆迪表示，受新冠肺炎疫情和经济疲弱拖累，中国房地产的需求承受重大压力，特别是1月至2月的销售额跌幅最为显著。
虽然预期房地产销售额在往后时间会逐步回升，但碍于需求疲弱，今年销售额将不及去年，预计全国今年房地产销售额按年跌5%至10%。而个别流动性较差的开发商，需同时面对离岸市场再融资风险。该机构补充，鉴于目前经营环境充满挑战，穆迪下调中国房地产行业展望至“负面”，为近5年来首次。
穆迪同时估计，部分小型地产商在艰难环境中，会削减业务或向大型地产商出售资产，获高评级的地产商市场份额将继续获得提升。
2020年初至4月下旬，共13家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面。其中包括富力、金茂、雅居乐、泰禾、中骏、禹洲。评级下调的房企数量增多，与国际评级机构对中国房地产行业的展望调整为“负面”紧密相关。
随着2019年报披露，可能还将有一些房企由于业绩不及预期、偿债指标表现不佳而被下调评级。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债指标弱化。
中国的房地产行业原本认为会成为中国经济V型反弹的主力军。因为其不像工业产品，这些产品其消费能力或生产能力一旦消耗掉就可能长时间不会再发生，而中国的居民尤其喜欢买房子，一些人可能在12月份买了一套房后，在5月份又会想再买一套。
但是不幸的是，地产商的商业模式太过依赖于这种资金高周转的状态，经济的任何一次波动都会给地产行业带来较大冲击，尤其是在中国政府并没有采用以前所采取的那种无限制的刺激政策。一些负债规模较大的地产商近期已经被海外投资机构盯上了，尤其是今年将有大笔离岸债券需要偿还的地产商。

05近期海外机构收购中国地产商的案例

（1）协信地产被海外机构收购
2020年4月16日，协信地产官网宣布，其已与新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司（下称“CDL”或“丰隆”）完成合作签约仪式。根据公告，CDL将以现金入股方式，成为协信地产的第一大股东。
根据签约内容，此次丰隆集团将携资43.9亿元，购入协信远创（协信地产平台）51.01%股权。收购完成后，协信创始人吴旭持股比例将由60%降至29%，第二大股东绿地控股（SH：600606）的持股比例也将由40%将至19.99%。
协信以商业地产起家。2011年，吴旭挖来万科干将刘爱明担任协信CEO，在刘的带领下，协信扩张迅猛，稳列50强席位，并于2014年11月成功突破百亿销售额，当年全年销售实现155.3亿元。
彼时，协信地产与龙湖集团、金科集团、东原地产、华宇集团并称渝派房企的“五朵金花”。
如今，据克而瑞榜单显示，2019 年协信全口径销售额仅为 220.2 亿元，排名 108，跌出百强之列，不及龙湖、金科这两朵 " 大金花 " 的零头，还被东原、华宇拉开了距离。
在主流房地产企业纷纷通过住宅地产高周转、高杠杆实现规模快速扩张的背景下，协信地产过多的专注于商业地产等重资产和长线投资、慢回报的多元化布局，分散了资源却不能尽快有规模的实现现金回流。
（2）关于城市发展有限公司
事实上，据媒体报道，包括金科、融创、恒大、阳光城、绿地等在内的多家房企都曾与协信有过接触，不过协信最终却选择了CDL。
据报道，长期以来，协信地产股权出让不顺畅的条件有二。一是协信本身有较大的隐性负债，导致拟收购方的尽调无法通过；另一个原因是协信提出的收购对价一直比较高，导致合作难以达成。
从此次CDL入主协信的代价来看，协信的要价大幅降低。按CDL第一次报价估算，协信远创的估值是115亿元，而按最新交易款估算，协信远创估值为86亿元。也就是说，在不到1年的时间内，协信地产的估值已经缩水了近25%。
资料显示，这是一家新加坡房地产企业，虽然其在国内地产圈名气尚小，但已拥有400亿新元资产。
公开资料显示，上世纪 60 年代早期，丰隆集团由马来西亚郭氏家族创办。创始人郭芳枫过世后，分解成新加坡丰隆和马来西亚丰隆两部分，分别由郭芳枫长子郭令明、堂侄郭令灿执掌。
2007 年，丰隆集团进军中国市场。三年后，城市发展 ( 中国 ) 有限公司成立，主要负责城市发展集团在整个中国区域的房地产发展及投资业务，在重庆、上海和苏州都设有分公司。
成立10年来，CDL 业务相对集中在资产的收购上，并未在实际的房地产开发和运营上有足够大的动作，仅收购总建筑面积超过 53 万平米的土储和资产。
近年来，它正逐步加大在中国的多元化投资，投资领域从房地产开发扩展到资产投资与管理、共享办公、住宅及公寓租赁等。此次入局后，借助协信的地产平台，CDL 在中国版图可以立即从原先的三个城市飙升扩展至 18 个城市。
值得一提的是，这只是交易的一部分内容。根据合约，丰隆集团拥有选购权，可于2022年以同样估值，再购入协信地产9%股权，届时其持股比例进一步提升至60.01%，获得唯一控制权。
（3）为何选择城市发展有限公司
对于协信地产而言，CDL并不陌生。2019年5月15日，协信远创引入CDL。彼时，根据公告，CDL将通过其离岸投资工具，间接持有其24％的有效股权，使得CDL成为协信第二大股东，交易将于2019年第四季度完成。不过，随着疫情突然而至，上述交易并未如期完成。
不过在2019年6月，重庆协信远创实业有限公司（以下简称“协信远创”）于香港联合交易所成功公开发行美元债券。本次美元债券的发行总额为2.3亿美元，期限为三年，该美元债的国际承销商是新加坡的星展银行。
根据海外高收益美元债的条款设计框架，协信远创这笔2.3亿美元的海外债必定会设有交叉违约条款。而协信地产在2020年3月9日因其无法按时兑付“18协信01”的回售资金和利息，导致其另外四只债券“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”同一天申请停牌，最终被市场判定为债券违约。
因协信地产在国内债券的违约，必然也会触发这笔2.3亿美元债的交叉违约条款。作为主承销商的星展银行也会积极协调投资人与协信远创进行债务重组方案的商谈。而让之前就已与协信远创有过接触的CDL趁着这次债务重组的机会对其进行收购，对于同为新加坡企业的承销商和CDL来说，都是不错的处理方案。
CDL趁着这次协信远创境内外债券同时违约机会，以一个更有利的商业条款收购了协信远创的控股权。接下来作为控股股东的CDL，将会与协信地产的境内债权人进行谈判，对其进行债务重组。但是根据境外投资机构在企业债务重组方面的经验和方式，协信地产的境内债权人是否可能又会被上一课，这还是一个未知数。

06小编对中国地产企业略微的担忧

中资机构在香港等市场发行的美元债规模庞大。据彭博数据，截至3月末，中资美元债存量规模约7663亿美元，相当于境内信用债市场的1/4。其中，房地产美元债占比26%、城投美元债占比6%、银行美元债占比16%。
中资房地产美元债中绝大部分属于高收益债券，中国的资本账户又不是完全开放，然后现在国际评级公司也开始下调中国地产行业的评级，海外的主流媒体也一直对于中国地产公司的高负债率及房款预收制度有所诟病，恰巧现在海外的不良资产管理公司也开始大举进军中国，积极寻求国内的收购重组标的，而与不动产相关的不良资产历来是这些不良资产管理公司的最爱。
在中国金融市场不断开放的大背景下，海外的金融机构已经开始重仓中国市场，既然中国的金融市场准备更加国际化，那境内的与金融市场相关的司法体系和金融制度也必然会向国际靠拢。
到时候，国内的一些金融机构和企业很有可能会在境内外两个市场受到国际巨鳄的双重冲击。小编现今比较担心的是，国内部分发行了较多高收益美元债的地产公司很有可能是第一波被国际巨鳄冲击的企业。
不过，国际巨鳄对中国部分房企进行并购重组也有好的一面，通过持续地对外开放，倒逼中国的金融地产行业更加规范化和透明化，也顺带着倒逼投资金融地产行业的金融机构进行更加市场化的改革。
在“房住不炒”的政策指导下，不断进行金融地产行业的改革开放，让中国的金融地产行业迎来一个更加具备可持续性发展的时代。