4月30日，中国证监会、国家发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施REITs作为一种权益性工具，通过盘活存量资产改善基建企业的现金流和资产负债率，提高资产周转率，从而优化基建的商业模式。

对于中小投资者而言，将新添投资渠道，而且收益较为稳健。REITs通过积聚资金，主要为资本金不大的广大中小投资者提供投资不动产业的机会，分红收益主要源于不动产升值和租金收入。
中国证监会指出，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
我国个人投资者的投资渠道狭窄。虽然个人投资者成为股市交易的主要力量，但受到投资能力等制约，由股票投资带来的财富效应有限。
从趋势上看，个人投资者越来越倾向于选择公募基金。深交所日前公布的2019年个人投资者状况调查显示，过去一年中，参与过公募基金交易的受访者较上年大幅增加17.2个百分点，占比达到45.8％，为近四年最高水平；其中，30岁以下受访者参与公募基金比例为49.4％，较40岁以上受访者参与度高7.5个百分点。显然，公募REITs的推出，丰富了投资者购买基金的选择。
发展投向基础设施领域的公募REITs可以带来双赢，既增强资本市场服务实体经济的质效，又能够合理引导居民储蓄转化为投资，提高个人的财产性收入。

01让不动产“动起来”的REITs

REITs即不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），根据RCREIT（REITs研究中心），REITs是一种能把不动产资产转换成具有流动性的可交易证券的证券化工具。作为一道桥梁，REITs促使资金从供给过剩的区域高效流转至具有充足的不动产投资机会的区域。
RCREIT（REITs研究中心）指出，REITs为投资者提供了一个间接获得不动产收益的投资渠道，这些产生收益的不动产包括购物商场、办公楼、工业地产和仓储地产等。由于REITs是集体投资计划，投资者可购买少量的REITs单位以作小额投资，而无须为此预先投入大量资金。
像股票一样，REITs是具有较强流动性的投资工具，它能在股票市场上以很低的交易成本自由交易。当然，REITs的价格也会受到股市波动的影响。
根据RCREIT（REITs研究中心），公募REITs视作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具，其作为能够间接投资不动产的方式，对于个人投资者和机构投资者都具有很大吸引力。
根据RCREIT（REITs研究中心），通过公募REITs向全民提供接近固定回报的集合投资工具，推动公募基金、养老金、保险资金等投资于优质基础资产，可以为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
面对当前国内存在的居民投资渠道缺乏、优质标的投资门槛高等问题，尽快推出公募REITs这一风险适中、流动性强、稳定回报的投资品种，能够有助于提高金融产品的供给质量，有效完善当前证券市场产品结构。
从效果来看，REITs市场的出现及快速发展降低了不动产市场投资门槛，起到了活络市场的作用，从而提振了投资者对经济增长的信心。截至目前，全球REITs规模已达到2万亿美元，其中美国占比64.6%，亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主，合计占比14.1%。另外根据基础资产分类，美国REITs中以住宅、基础设施、零售地产为主，其中住宅和基础设施旗鼓相当，分别占比达到15.6%，其次是零售地产，占比13.0%。
以美国为例，2019年一季度商业地产资本化率（Cap Rate）6.1%，与美国十年期国债收益率相比利差约350个基点。对比而言，以我国上海商业地产情况为例，2019年一季度资本化率约为3.22%，与同期中国十年期国债收益率基本持平。
例如美国商业地产巨头西蒙地产，旗下主营大型商业中心，类似于奥特莱斯和其他大型区域购物中心。截至2018年底，西蒙地产共计拥有234家大型购物中心，全年租金收入就有51.7亿美元，平均股息收益率就有4.3%。
在国外，REITs是非常成熟的投资品种。研究显示1998年至2017年，美国公募REITs年均回报率为10.9％，仅次于私募股权，高于股票、债券等；美国公募REITs的夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的部分债券产品。

如上图所示，截至2019年3月底，美国上市和非上市的权益型和抵押型REITs拥有共计大约2万亿美元的商业房地产资产，富时Nareit All REITs指数里共计纳入了225家REITs，市值高达1.216万亿美元。

02REITs的投资价值

REITs是资产组合分散化管理的有效工具，投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险并提高其分红率。
Bloomberg和NAREIT统计数据显示，在1972年至2013之间，美国曾经历过7次大的加息周期，在这些加息周期里，REITs类资产经历了5次上涨，仅有2次出现下跌，与其他传统的固定收益产品形成了鲜明的对比。
（1）REITs的长期回报较高
REITs投资者的收益由股利收益与资本利得组成，且长期来看股利收益占总收益的比重在2/3左右，是收益的重要来源。而股利收益的来源主要为持有型物业的租金收入，租金水平的增长幅度基本可以覆盖通货膨胀水平，且长期保持着稳定增长的趋势，因此使得REITs具有抗通胀性与稳定成长的特点。
此外，虽然资本利得的波动性较大，但从长期来看依然维持着一定的正收益，大概占总收益的1/3。
以美国为例，在过去20多年里，富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%，该收益水平不仅超过美国国债、信用债的收益，更打败了美国的三大股指；在波动度方面，比标普500指数波动性略高，低于纳斯达克指数。
（2）REITs可具备较强流动性
REITs证券化的形式能够将不动产资产分割成较小的份额，实现了不动产流动性的增强，同时对于投资者来说，也得到了能够投资地产的机会，更重要的是投资者持有的股权能够上市交易并转让，其流动性及变现性强。
公开交易的REITs让投资者的资产组合可以享有不动产资产的分红率，但不需要承担直接投资不动产所伴随的流动性风险。在证券交易所公开上市交易的REITs和其他股票一样，通过理财顾问或在线交易服务可以随时买入或卖出。
（3）REITs可稳定派息
由于REITs存在强制分红派息的要求，所以即使市场出现回调，影响市场对REITs及其底层资产的估值，但对物业租金本身不会产生重大影响。过去45年，富时权益REITs指数的平均收益为13.37%，其中7.64%来自于派息收益，占总收益的近60%。
（4）REITs可分散风险，提高投资回报
REITs是资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低。投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险并提高其分红率。
美国不动产（不包括单户住宅）投资金额约为17万亿美元，占美国79万亿美元的可投资资产的21%。由于不动产有与股票和债券不一样的、自身独有的驱动因素和发展周期，因此不动产投资能够提升资产组合的分散化程度。
根据NAREIT“REITs和上市不动产股权在目标日期的基金资产配置中的作用”报告，资产组合配置在REITs上的最佳比例高达17%。
研究表明，包含REITs在内的更加分散化的资产组合，与不包含REITs的类似资产组合相比，风险减少了9个基点，并产生33个基点的额外分红率。
因此，如果在由股票和债券组成的投资组合中增加配置一定比例的REITs，可以有效分散投资组合风险，提升组合风险调整后回报。

03REITs和类REITs是完全截然不同的工具

中国市场有类REITs产品，投资者可能将其和真REITs的概念混淆。中国市场自2014年以来类REITs产品至今累计发行约1,400亿元，部分投资者可能将其认为是REITs（或REITs的某一类别），在概念上存在混淆。中金公司指出真REITs，类REITs（及CMBS）实际都是性质截然不同的工具。有几个基本维度上的差别：
股/债：REITs是纯股权投资工具，类REITs本质是债。类REITs通常都在产品结构中设立优先级和劣后级（或者更多层次），其中优先级往往带有固定利率，可以认为是债券，且该部分通常占到发行量的80-90％以上。
劣后级往往由发起人（原始权益人）亲自购买以作为产品增信的一种措施，有助于降低优先级的利率（对于原始权益人来说意味着融资成本），但也有部分产品的劣后级成功出售给了第三方权益投资人（这部分通常不作收益保障），这一度是对试图接近真REITs产品形式所做的一种尝试，但我们强调这类案例也是少数，而且和真REITs仍相去甚远。我们此次推出的REITs结构是一种完全的权益类投资工具，没有分级之说，亦没有既定收益率。
公募/私募：类REITs是私募产品，REITs是公募产品，在流动性，投资人规模，交易规则等方面有根本差异。
类REITs投资的收益主要是固定票息，而真REITs投资的收益是分红+资产增值收益（以股价或基金净值来体现），其中分红可能相对稳定，增值收益的多少由商业周期、物业本身经营质量等因素变化驱动，这令投资REITs更有魅力。图表: 国内2014年以来类REITs产品发行规模约1,400亿元资料来源：RCREIT，中金公司研究部图表: 国内类REITs发行底层资产仍以传统商业地产品类为主资料来源：RCREIT，中金公司研究部
中金公司建议投资人理性、耐心看待中国REITs发展。并不建议市场过多着眼于中国REITs究竟能形成多大市场规模等宏大愿景（毕竟目前只是试探地迈出的第一步），而是呼吁投资者更多通过后期参与实际上市项目的发行和交易来更深入的了解中国REITs，与行业一道成长。
04基础设施领域公募REITs的投资收益

REITs的投资价值体现于三方面：固定收益产品属性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实现资本增值）、不动产属性（底层资产作为不动产，其市场价格波动与REI Ts价格有关联）。
国内将推出的基础设施公募REITs，是由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司发行产品。证监会现已就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）公开征求意见。透过《指引》，投资者可了解到公募REITs的产品特性。一般公募基金产品采取分散化配置的策略，即“不能把鸡蛋放在同一个篮子里”。
相比之下，基础设施公募REITs的80％以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，其余则投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。这意味着公募REITs须“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”。由此，公募REITs在运作上很特别。
目前公募基金很少参与上市公司的主动经营管理，而按《指引》要求，基础设施公募REITs的基金管理人积极运营管理基础设施项目。强化基金管理人与托管人专业胜任要求，公募REITs应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。
评价基础设施领域公募REITs的投资收益，很容易使人与公用事业类及基建类股票进行比较。一方面，公募REITs强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公募REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。
而在股票投资中，尽管有的上市公司经营收益较为稳健，现金流充足，但也可能是现金分红比率较低的“铁公鸡”。持续现金分红比率达50％以上的公司，就已经在A股市场上不多见。
另一方面，投资范围更广。基础设施REITs试点聚焦的重点行业，除了优先支持基础设施补短板行业，还包括鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
从公募REITs的产品设计来看，既满足社保基金、保险资金、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者的投资需求，也适合寻求获得稳健收益的个人投资者。由于公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，不失为一个可分散投资风险的选择。有券商称，公募REITs可作为现金、股票、债券之外的第四类大类资产进行配置。
05目前投资REITs的渠道

总体而言，REITs作为资产配置中的一个品类，无论从收益风险比出发，还是从其和市场上其他资产类型的区别出发，它在抗风险、通胀和整体回报上都具有独特的特点，有一定的配置价值。
那投资者具体应该如何操作？其一，投资REITs真的就像投资一只股票。投资者可以从股票市场上搜到单个REITs的代码直接购买份额成为持有人。
其二，可以选择投资那些投资了REITs的ETF。当前，共有47只REITs相关的ETF在美国上市，管理的总资产达570.62亿美元。
其中规模最大的ETF是Vanguard Real Estate ETF（领航房地产ETF），资产规模263.1亿美元。
其三，投资于房地产共同基金。这部分同样可以实现低门槛和分散化。
不同的不动产投资信托基金也会有不同的组合。有的基金专注于单一市场，但持仓的房地产信托类型十分多元化；也有的基金覆盖全球，为投资者投资全球范围内多元的优质的房地产信托。
但投资者需要注意的是不动产投资信托基金风险也偏高，在一篮子打包全球地产投资机遇的同时，投资者也需要对产品有着充分的理解。